Твой «надёжный агент» не продаёт твой дом: он тебя тормозит (испытание огнём за 7 дней)

Холодный душ, которого вам не хватало

Если ваша машина не заводится неделю, вы меняете автосервис. Если ваша вилла в Морайре уже 60 дней без предложений, почему вы до сих пор с тем же агентом? Потому что он «заслуживает доверия». Потому что «рынок странный». Потому что «нужно набраться терпения».

Я вас понимаю. Но давайте скажем прямо: симпатия не продает дома. Маркетинг и исполнение — да. И в 2025 году разница между продажей и бездействующим объявлением — одна: измеримая динамика в первые 7 дней.

  «Если за 7 дней вы не видите измеримого движения, у вас нет агента: у вас есть дорогая отговорка.»

Как выглядит ловушка, в которую попадают владельцы в Морайре

Обычная сцена: вы пьете кофе с агентом по недвижимости в Морайре, которого знаете по падел-клубу. Он очарователен. Он обещает, что у него «уже есть кто-то» и что «ваш вид на море продастся сам по себе». Он загружает несколько фотографий, сделанных в полдень с жесткими тенями, размещает объявление на двух порталах и… тишина.

Через неделю: «Был интерес, но они хотят посмотреть другие варианты». Через две недели: «Рынок медленный». Через три: «Давайте немного снизим цену, посмотрим». А вы продолжаете платить за сад, бассейн, IBI, страховку, и ваша жизнь стоит на паузе.

Реальный пример (который больно читать)

Вилла в Эль Порте, 1,65 млн евро. Три месяца онлайн с темными фотографиями, без плана, без 3D-тура, без международной кампании. Агент говорил: «Англичане не приезжают». Перевод: Я ничего не делаю, чтобы они приехали. Результат: ноль предложений и ненужное снижение цены на 100 000 евро. Это вам знакомо?

Ошибка, о которой вам никто не говорит

Дело не только в цене. Дело в отсутствии системы. Большинство не продает вам стратегию, они продают вам доверие. И вы это покупаете, потому что это удобно. Ошибка.

• Путать «быть на Idealista» с наличием международного распространения (Rightmove Overseas, Kyero, Green-Acres, LuxuryEstate, JamesEdition... где ваша вилла?).
• Выбирать агента по близости, а не по его способности к исполнению в маркетинге элитной недвижимости на Коста-Бланке.
• Подписывать эксклюзивные контракты без пунктов о производительности и еженедельных метрик.
• Принимать «терпение», когда не хватает основ: профессиональных фотографий, дрона, плана, 3D-тура, продающего текста и платных кампаний.

Что произойдет, если вы не будете действовать быстро

Не продать в первые етыре-шесть недель дорого. Не из-за цены продажи, а из-за всего остального:

• Потерянный импульс: в первые недели покупатели сохраняют ваше объявление. Затем вы становитесь «невидимым».
• Стоимость содержания: садоводство, бассейн, сигнализация, коммунальные услуги, сборы, IBI... месяц за месяцем.
• Упущенные возможности: дом, который вы хотели купить в Бенимеите, дорожает или продается.
• Токсичное мнение: «Что не так с этим домом?» — и ваша переговорная позиция падает.

И да, есть еще эмоциональное выгорание. Это чувство, когда вы входите в свой собственный дом и думаете: «Почему я все еще здесь, если я уже решил продать?»

Неудобное (и освобождающее) откровение

Перестаньте оценивать своего агента по тому, насколько он вам нравится. Оценивайте его по тому, что он делает за 7 дней. Если есть план, производство, распространение, трафик, данные и показы: у вас есть профессионал. Если есть отговорки: у вас есть тормоз.

Настоящий поворот в Морайре

Тот же случай в Эль Порте. Смена стратегии: новая фото- + видео- + дронопроизводство, 3D виртуальный тур, план, текст на испанском и английском языках, ориентированный на покупателей из Великобритании/Германии/Нидерландов, географические кампании (Лондон, Гамбург, Амстердам), рассылка по собственной базе данных и партнерам в Барселоне и Лондоне. Результат: 11 квалифицированных лидов за 10 дней, 3 показа, 2 письменных предложения. Продано за 23 дня. Тот же продукт. Другое исполнение.

Ваша следующая неделя, если вы все сделаете правильно

Вы это почувствуете. Вы перестанете гоняться за агентом и начнете получать еженедельные отчеты. К вам приходят настоящие покупатели с четким бюджетом, а не «недвижимостные туристы». Вы видите рекламу в Instagram и Google, которая показывает ваш бассейн-инфинити, как положено, в прайм-тайм. И начинают поступать письменные предложения с четкими условиями (задаток, сроки, проверенное финансирование).

И самое лучшее: вы снова контролируете ситуацию. Это не магия. Это контрольный список исполнения с датой и метриками.

7-дневная проверка на прочность (безжалостно проверяйте свое агентство)

Вот инструмент. Он служит для проверки вашего текущего агентства недвижимости или для выбора агента с нуля. Если они не пройдут этот тест, у вас есть ответ.

День за днем, без воды

1.     День 1 — Стратегия и цена с данными           
   • Требуйте документальную оценку с проданными аналогичными объектами в Морайре, Бенисса-Коста и Хавеа (не «похожими», а проданными). Включите источники: Нотариат, Idealista Data, Tinsa, Реестр.
   • Пусть они определят покупательские персоны (UK/DE/NL/BE) и ценностное предложение для каждого сегмента.
   • План динамики: пересмотр цены через 21 день на основе данных о трафике и показах, а не на мнениях.
2.     День 2 — Продающее производство           
   • Профессиональная фотография (архитектура, естественный свет, прямые линии), видео, дрон, 3D-тур и планы. Без этого нет выхода.
   • Текст на двух языках с четкими «крючками» (преимущества, образ жизни, доступ, школы, порты, расстояние до Эль Порте, Андраго, Кап Блан).
   • Подготовленный юридический контрольный список: CEE (энергетический сертификат), nota simple (выписка из реестра), квитанции IBI (налог на недвижимость), кадастр, лицензия/LO (лицензия на проживание), если применимо, расчетная plusvalía (налог на прирост капитала). Серьезный покупатель будет об этом спрашивать.
3.     День 3 — Реальное международное распространение           
   • Публикация на вашем сайте и минимум на 5 порталах: Idealista, Fotocasa, Kyero, Rightmove Overseas, Green-Acres/LuxuryEstate/JamesEdition в зависимости от цены.
   • Нативные переводы и SEO-позиционирование с запросами «продать дом Морайра быстро» и ключевыми зонами.
   • Распространение через международных партнеров (Лондон, Гамбург, Барселона) с помощью специальных рассылок.
4.     День 4 — Платный и социальный трафик           
   • Кампании в Meta и Instagram с сегментацией по стране, интересам и доходу. Адаптированные креативы (не одно и то же видео для всего).
   • Google Ads по запросам типа «вилла на продажу Морайра вид на море» и «купить дом Коста-Бланка».
   • План ремаркетинга для тех, кто просматривал ваш 3D-тур/лендинг.
5.     День 5 — База данных и ответ           
   • Отправка зарегистрированным покупателям, интересующимся Морайрой и окрестностями. Сколько их у агентства? Спросите цифру.
   • Скрипт квалификации: бюджет, наличные или ипотека, сроки, причина. Без этого показы пусты.
   • SLA ответа: каждый лид получает ответ менее чем за 2 часа, последующие действия через 24/48/72 часа.
6.     День 6 — Метрики и прозрачность           
   • Отчет с показами, CTR, сохранениями, запросами, временем в 3D-туре, запросами на показ по каналам.
   • Реалистичные ориентиры: при цене 1–2,5 млн евро на Коста-Бланке 5–15 квалифицированных лидов за первую неделю и 2–3 показа — это разумно, если цена правильная.
   • 15-минутная встреча для корректировки: заголовки, главные фотографии, сегментация, призывы к действию.
7.     День 7 — Показы, которые конвертируют           
   • Частный открытый дом или компактный график показов со скриптом (маршрут, преимущества, возражения, следующий шаг).
   • Структурированная письменная обратная связь от каждого показа: воспринимаемая цена, сильные/слабые стороны, намерение.
   • Календарь следующих шагов: второй показ, предложение о задатке, проверка средств/нотариус.

Пороги принятия решения (без эмоций)

• Если у вас нет полной продукции в течение 72 часов, нет реальной приверженности.
• Если на четвертый день вы не на 2 международных порталах + активных кампаниях, нет охвата.
• Если на седьмой день нет квалифицированных показов или четких данных, меняйте агента или меняйте цену (с аргументами).

Как выбрать агента по недвижимости, чтобы больше не ошибаться

Задайте три вопроса, которые мало кто задает (и которые отделяют профессионала от просто приятного человека):

• «Покажите мне 3 проданных объекта в Морайре в 2024–2025 годах с маркетинговым планом и метриками».
• «Какие пункты о производительности вы включаете в свой эксклюзивный контракт?» (еженедельные метрики, возможность выхода, если цели не достигнуты за 30 дней, пересмотр цены через 21 день на основе данных).
• «Какую реальную международную сеть вы используете?» (партнеры в Лондоне, Гамбурге, Барселоне; базы данных; премиум-порталы; а не «у нас есть контакты»).

Все остальное — улыбки, кофе, обещания — это просто шум.

А если вы действительно решили продать?

Тогда действуйте как серьезный продавец. Требуйте эту систему. Требуйте даты и метрики. Если ваше текущее агентство раздражается, скажите спасибо и до свидания. Вы не женаты на своем агенте, вы женаты на своем капитале.

В Морайре есть спрос. Вопрос не в том, есть ли покупатели, а в том, видят ли они вас и ведет ли кто-то их к вашей двери с безупречным исполнением.

Хотите, чтобы мы сделали это для вас (с цифрами, а не с обещаниями)?

В Unique Homes мы работаем с таким подходом с 2015 года: высококлассное производство, международное распространение, сегментированные кампании и еженедельные отчеты. Мы — бутик-агентство недвижимости в Морайре с местной базой и охватом за пределами: сотрудничество в Лондоне, Гамбурге и Барселоне, чтобы ваша вилла попала в поле зрения покупателей, которые хорошо платят.

Если вы хотите продать быстро и выгодно — без снижения цены просто ради снижения — запишитесь на профессиональную оценку и 7-дневную проверку на прочность с нами. Без обязательств, с данными.

• Забронируйте частную консультацию: uniquehomesmoraira.com
• Email: info@uniquehomesspain.com
• Tel: +34 626 299 148 | +34 722 898 100
• Офис: Camino L´Andrago Nº1, Local 1G, 03724 Moraira (Alicante). Пн-Пт 09:30–19:00; Сб 09:30–14:00.

Принимайте решения на основе данных, а не симпатий. И если кто-то обижается, что вы требуете результатов, значит, у вас уже есть диагноз.