Twój „zaufany agent” nie sprzedaje twojego domu: on cię hamuje (próba ognia w 7 dni)

Zimny prysznic, którego ci brakowało

Jeśli twój samochód nie chce odpalić przez tydzień, zmieniasz warsztat. Jeśli twoja willa w Moraira jest na rynku od 60 dni bez ofert, dlaczego nadal korzystasz z usług tego samego agenta? Ponieważ jest „godny zaufania”. Ponieważ „rynek jest dziwny”. Ponieważ „trzeba mieć cierpliwość”.

Rozumiem cię. Ale powiedzmy to sobie jasno: sympatia nie sprzedaje domów. Marketing i egzekucja tak. A w 2025 roku różnica między sprzedażą a kurzeniem się ogłoszenia to tylko jedna rzecz: mierzalna dynamika w ciągu pierwszych 7 dni.

  „Jeśli w ciągu 7 dni nie widzisz mierzalnego ruchu, nie masz agenta: masz drogą wymówkę.”

Jak wygląda pułapka, w którą wpadają właściciele w Moraira

Typowa scena: pijesz kawę z agentem nieruchomości w Moraira, którego znasz z klubu padla. Jest uroczy. Obiecuje ci, że „ma już kogoś” i że „twój widok na morze sprzeda się sam”. Wrzuca kilka zdjęć zrobionych w południe z ostrymi cieniami, wiesza ogłoszenie na dwóch portalach i… cisza.

Tydzień później: „Było zainteresowanie, ale chcą zobaczyć inne opcje”. Dwa tygodnie: „Rynek jest powolny”. Trzy: „Obniżmy trochę cenę, zobaczymy”. A ty nadal płacisz za ogród, basen, IBI, ubezpieczenie, a twoje życie jest w zawieszeniu.

Prawdziwy przykład (który boli, gdy się go czyta)

Willa w El Portet, 1,65 mln €. Trzy miesiące online z ciemnymi zdjęciami, bez planu, bez wirtualnego spaceru 3D, bez międzynarodowej kampanii. Agent mówił: „Brytyjczycy nie przyjeżdżają”. Tłumaczenie: Nic nie robię, żeby przyjechali. Wynik: zero ofert i niepotrzebna obniżka ceny o 100 000 € na stole. Brzmi znajomo?

Błąd, o którym nikt ci nie mówi

Nie chodzi tylko o cenę. Chodzi o brak systemu. Większość nie sprzedaje ci strategii, sprzedaje ci zaufanie. A ty to kupujesz, bo jest to wygodne. To błąd.

• Mylenie „bycia na Idealista” z posiadaniem międzynarodowej dystrybucji (Rightmove Overseas, Kyero, Green-Acres, LuxuryEstate, JamesEdition… gdzie jest twoja willa?).
• Wybieranie agenta ze względu na bliskość, a nie na jego zdolność egzekucji w marketingu nieruchomości luksusowych na Costa Blanca.
• Podpisywanie umów na wyłączność bez klauzul wydajnościowych i cotygodniowych wskaźników.
• Akceptowanie „cierpliwości”, gdy brakuje podstaw: profesjonalnych zdjęć, nagrań z drona, planu, wirtualnego spaceru 3D, sprzedażowego tekstu i płatnych kampanii.

Co się dzieje, jeśli nie podejmiesz szybkiego działania

Niesprzedanie w ciągu pierwszych 30-45 dni jest drogie. Nie ze względu na cenę sprzedaży, ale ze względu na wszystko inne:

• Utracona dynamika: w pierwszych tygodniach kupujący zapisują twoje ogłoszenie. Później stajesz się „niewidoczny”.
• Koszt utrzymania: ogrodnictwo, basen, alarmy, zużycie, opłaty wspólnotowe, IBI… miesiąc po miesiącu.
• Uciekające okazje: dom, który chciałeś kupić w Benimeit, drożeje lub zostaje sprzedany.
• Toksyczna narracja: „Co jest nie tak z tym domem?” — i twoja pozycja negocjacyjna spada.

I tak, jest też wyczerpanie emocjonalne. To uczucie, gdy wchodzisz do własnego domu i myślisz: „Dlaczego wciąż tu jestem, skoro już zdecydowałem się sprzedać?”

Niewygodne (i wyzwalające) objawienie

Przestań oceniać swojego agenta po tym, jak go lubisz. Oceń go po tym, co robi w ciągu 7 dni. Jeśli jest plan, produkcja, dystrybucja, ruch, dane i wizyty: masz profesjonalistę. Jeśli są wymówki: masz hamulec.

Prawdziwy zwrot akcji w Moraira

Ten sam przypadek w El Portet. Zmiana strategii: nowa produkcja zdjęć + wideo + dron, wirtualny spacer 3D, plan, tekst w języku hiszpańskim i angielskim skierowany do buyer personas z Wielkiej Brytanii/Niemiec/Holandii, kampanie geograficzne (Londyn, Hamburg, Amsterdam), e-mail do własnej bazy danych i partnerów w Barcelonie i Londynie. Wynik: 11 zakwalifikowanych leadów w 10 dni, 3 wizyty, 2 pisemne oferty. Sprzedane w 23 dni. Ten sam produkt. Inna egzekucja.

Twój następny tydzień, jeśli zrobisz to dobrze

Poczujesz to. Przestaniesz gonić agenta i zaczniesz otrzymywać cotygodniowe raporty. Będziesz miał prawdziwe wizyty z jasnym budżetem, a nie turystów od nieruchomości. Zobaczysz reklamy na Instagramie i w Google, które pokazują twój basen infinity tak, jak powinien, w godzinach szczytu. I zaczną napływać pisemne oferty z jasnymi warunkami (zadatek, terminy, zweryfikowane finansowanie).

Najlepsze jest to, że odzyskasz kontrolę. To nie magia. To lista kontrolna egzekucji z datą i metrykami.

7-dniowy test ogniowy (audytuj swoją agencję bez litości)

Oto narzędzie. Służy do audytowania twojej obecnej agencji nieruchomości lub do wybrania agenta od zera. Jeśli nie przejdą tego testu, masz odpowiedź.

Dzień po dniu, bez ściemy

1.     Dzień 1 — Strategia i cena z danymi           
   • Żądaj udokumentowanej wyceny z porównywalnymi, sprzedanymi obiektami w Moraira, Benissa Costa i Jávea (nie „podobnymi”, ale sprzedanymi). Dołącz źródła: Notariat, Idealista Data, Tinsa, Rejestr.
   • Niech zdefiniują buyer personas (UK/DE/NL/BE) i argument wartości dla każdego segmentu.
   • Plan dynamiki: weryfikacja ceny po 21 dniach na podstawie danych o ruchu i wizytach, a nie opinii.
2.     Dzień 2 — Produkcja, która sprzedaje           
   • Profesjonalna fotografia (architektura, naturalne światło, proste linie), wideo, dron, wirtualny spacer 3D i plany. Bez tego nie ma wyjścia.
   • Tekst w dwóch językach z jasnymi haczykami (korzyści, styl życia, dostęp, szkoły, porty, odległość do El Portet, Andrago, Cap Blanc).
   • Przygotowana lista kontrolna prawna: CEE (certyfikat energetyczny), nota simple (wyciąg z rejestru nieruchomości), paragony IBI (podatek od nieruchomości), kataster, licencja/LO (licencja na użytkowanie), jeśli dotyczy, szacowana plusvalía (podatek od wzrostu wartości). Poważny kupujący o to zapyta.
3.     Dzień 3 — Prawdziwa międzynarodowa dystrybucja           
   • Publikacja na twojej stronie i co najmniej 5 portalach: Idealista, Fotocasa, Kyero, Rightmove Overseas, Green-Acres/LuxuryEstate/JamesEdition w zależności od ceny.
   • Natywne tłumaczenia i pozycjonowanie SEO z frazami „sprzedaż domu Moraira szybko” i kluczowymi obszarami.
   • Dystrybucja przez międzynarodowych partnerów (Londyn, Hamburg, Barcelona) z dedykowanymi mailingami.
4.     Dzień 4 — Płatny i społeczny ruch           
   • Kampanie na Meta i Instagramie z segmentacją według kraju, zainteresowania i dochodu. Dostosowane kreacje (nie to samo wideo dla wszystkich).
   • Google Ads na zapytania typu „willa na sprzedaż Moraira widok na morze” i „kup dom Costa Blanca”.
   • Plan remarketingu dla tych, którzy oglądali twój wirtualny spacer 3D/stronę docelową.
5.     Dzień 5 — Baza danych i odpowiedź           
   • Wysyłka do zarejestrowanych kupujących zainteresowanych Moraira i okolicami. Ilu ma ich agencja? Zapytaj o liczbę.
   • Skrypt kwalifikacyjny: budżet, gotówka vs hipoteka, terminy, powód. Bez tego wizyty są puste.
   • SLA odpowiedzi: każdy lead dostaje odpowiedź w mniej niż 2 godziny, a dalsze działania w 24/48/72 godziny.
6.     Dzień 6 — Wskaźniki i przejrzystość           
   • Raport z wyświetleniami, CTR, zapisami, zapytaniami, czasem spędzonym na wirtualnym spacerze 3D, prośbami o wizytę według kanału.
   • Realistyczne benchmarki: przy cenie 1–2,5 mln € na Costa Blanca 5–15 zakwalifikowanych leadów w pierwszym tygodniu i 2–3 wizyty są rozsądne, jeśli cena jest dobra.
   • 15-minutowe spotkanie w celu dostosowania: nagłówki, główne zdjęcia, segmentacja, wezwania do działania.
7.     Dzień 7 — Wizyty, które konwertują           
   • Prywatne „open house” lub skondensowany harmonogram wizyt ze skryptem (trasa, korzyści, zastrzeżenia, następny krok).
   • Ustrukturyzowana pisemna informacja zwrotna z każdej wizyty: postrzegana cena, mocne/słabe strony, intencja.
   • Kalendarz następnych kroków: druga wizyta, propozycja zadatku, weryfikacja funduszy/notariusz.

Progi decyzyjne (bez emocji)

• Jeśli w ciągu 72 godzin nie masz pełnej produkcji, nie ma prawdziwego zaangażowania.
• Jeśli czwartego dnia nie jesteś na 2 międzynarodowych portalach + nie masz aktywnych kampanii, nie masz zasięgu.
• Jeśli siódmego dnia nie ma zakwalifikowanych wizyt ani jasnych danych, zmień agenta lub zmień cenę (z argumentami).

Jak wybrać agenta nieruchomości, aby ponownie nie popełnić błędu

Zadaj trzy pytania, które zadaje niewielu (i które oddzielają profesjonalistę od sympatycznego człowieka):

• „Pokaż mi 3 sprzedane przypadki w Moraira w latach 2024–2025 wraz z planem marketingowym i wskaźnikami.”
• „Jakie klauzule wydajnościowe zawarłeś w swojej umowie na wyłączność?” (cotygodniowe wskaźniki, okno wyjścia, jeśli cele nie zostaną osiągnięte w ciągu 30 dni, weryfikacja ceny po 21 dniach na podstawie danych).
• „Z jakiej prawdziwej sieci międzynarodowej korzystasz?” (partnerzy w Londynie, Hamburgu, Barcelonie; bazy danych; portale premium; a nie „mamy kontakty”).

Wszystko inne — uśmiechy, kawa, obietnice — to tylko szum.

A jeśli naprawdę zdecydowałeś się sprzedać?

Wtedy działaj jak poważny sprzedający. Poproś o ten system. Żądaj dat i wskaźników. Jeśli twoja obecna agencja jest tym zirytowana, podziękuj i odejdź. Nie jesteś żonaty ze swoim agentem, jesteś żonaty ze swoim majątkiem.

W Moraira jest popyt. Pytanie nie brzmi, czy są kupujący, ale czy cię widzą i czy ktoś ich prowadzi do twoich drzwi z nienaganną egzekucją.

Chcesz, żebyśmy zrobili to za ciebie (z liczbami, a nie obietnicami)?

W Unique Homes pracujemy z tym podejściem od 2015 roku: produkcja na wysokim poziomie, międzynarodowa dystrybucja, segmentowane kampanie i cotygodniowe raporty. Jesteśmy butikową agencją nieruchomości w Moraira z lokalną bazą i globalnym zasięgiem: współpraca w Londynie, Hamburgu i Barcelonie, aby twoja willa znalazła się w polu widzenia kupujących, którzy dobrze płacą.

Jeśli chcesz sprzedać szybko i dobrze — bez obniżania ceny dla samej obniżki — umów się na profesjonalną wycenę i 7-dniowy test ogniowy z nami. Bez zobowiązań, z danymi.

• Zarezerwuj prywatną konsultację: uniquehomesmoraira.com
• E-mail: info@uniquehomesspain.com
• Tel: +34 626 299 148 | +34 722 898 100
• Biuro: Camino L´Andrago Nº1, Local 1G, 03724 Moraira (Alicante). Pn-Pt 09:30–19:00; Sb 09:30–14:00.

Decyduj na podstawie danych, a nie sympatii. A jeśli ktoś się obraża, że żądasz wyników, to już masz swoją diagnozę.