¿Vas a “reformar” tu villa sin mirar la licencia? El error que hunde ventas en Moraira

La reforma que te sube el ego… y te baja el precio

¿Te suena esto? Cierras la naya “porque total, es cristal”, amplías 12 m² la cocina “porque no molesta a nadie” y te marcas una piscina infinita que parece de revista. Precioso. Hasta que un comprador alemán, británico o suizo pide la licencia de obra en Moraira… y tu operación se congela.

“Nos encanta la villa, pero sin licencias y cédula no financiamos. Lo sentimos.”

Así se rompen ventas de seis y siete cifras en la Costa Blanca. No por el mármol. Por el papel.

Lo que está pasando de verdad en Moraira

En 2025, el comprador premium ya no compra “ojímetro”. Pide documentación impecable: licencias, final de obra, licencia de ocupación (cédula de habitabilidad), concordancia con Catastro y Registro, y que las superficies reales coincidan con el plano. No es manía: son políticas de riesgos de bancos y notarios que no quieren sorpresas.

El problema es éste: en Teulada-Moraira mucha gente ha “mejorado” su villa sin pasar por el Ayuntamiento de Teulada-Moraira. Cerrar porches, acristalar pérgolas, convertir sótanos en dormitorios, ampliar terrazas, mover linderos, añadir un cuarto de máquinas o un baño extra… todo suena pequeño hasta que un técnico mira y pregunta: “¿Dónde está la licencia?”.

El síntoma que nadie quiere ver

Tu agente te trae una oferta. La aceptas. Empieza la due diligence y sale el pastel: reformas ilegales en Costa Blanca (sí, también las “pequeñas”) sin licencia de obra menor o mayor, sin “declaración responsable”, sin certificado final de obra. Resultado: el banco del comprador bloquea hipoteca, el notario pide subsanar, el abogado exige legalizar. Semanas perdidas. Ansiedad. El comprador se enfría y te aprietan el precio.

El coste oculto

No es solo tiempo. Es dinero. Ese “desfase documental” le da a cualquier comprador una palanca para pedir un descuento del 5–12% “por riesgo y molestias”. Y si la cosa es seria (ampliación de volumen, cambio de uso en sótano, invasión de retranqueos), puedes acabar con un bloqueo de venta por reformas hasta regularizar. ¿De verdad querías regalar decenas de miles por ahorrarte una licencia?

La pregunta que te cambia el chip

¿Quieres vender al precio que tu villa merece o quieres negociar a la baja porque no hiciste los deberes urbanísticos?

“La documentación no es burocracia: es parte del lujo que estás vendiendo.”

La forma incómoda (pero inteligente) de verlo

Un mercado premium no paga por “ojalá no pase nada”. Paga por certeza. En Moraira, la documentación urbanística es marketing. Igual que inviertes en fotos y staging, invierte en tener tus papeles a prueba de notario y banco: eso acelera tiempos, reduce dudas y sube el valor percibido.

Contraintuitivo: a veces no conviene terminar una mega reforma antes de sacar licencia. Conviene parar, legalizar la obra menor o mayor, y luego rematar. Sí, corta el rollo, pero te ahorra meses y descuentos caros.

• “Solo cerré la terraza con aluminio” → Puede computar edificabilidad. Pide licencia.
• “Abrí un dormitorio en el sótano” → Cambio de uso. Ventilación, alturas, salubridad.
• “La piscina ya estaba” → ¿Consta en plano, licencia y Catastro? Si no, problema.
• “Añadí una pérgola” → Abierta vale una cosa; acristalada es otra historia.
• “Moví la valla 50 cm” → Linderos y retranqueos: toque al Ayuntamiento o conflicto vecinal.

Checklist de batalla para no perder compradores

1) Radiografía rápida: Ayuntamiento, Catastro y Registro

Antes de tocar nada (o antes de publicar tu villa), haz una auditoría express:

1. Ayuntamiento de Teulada-Moraira: solicita copia de licencias concedidas, comprueba si hay expedientes abiertos y pide un informe/consulta urbanística sobre tu parcela.
2. Catastro: verifica superficies, usos y año de construcción. Si no cuadra con la realidad, anótalo para regularizar con certificado de antigüedad y planos.
3. Registro de la Propiedad: pide nota simple. ¿La piscina está inscrita? ¿Figuran ampliaciones? Si no, habrá que preparar acta de final de obra, georreferenciación o escritura de declaración de obra nueva antigua.

2) Técnico al frente: que lo firme quien debe

Contrata un arquitecto o arquitecto técnico que te prepare:

• Planos “as-built” de cómo está hoy la vivienda (no como “crees” que está).
• Certificado de antigüedad si hay partes terminadas hace años sin licencia.
• Informe de compatibilidad urbanística: alineaciones, ocupación, alturas, retranqueos, edificabilidad.

Sin firma técnica, te quedarás en la conversación de bar. Y el notario no firma conversaciones.

3) Legaliza lo legalizable (y deja rastro)

Dependiendo del alcance:

• Obra menor (ej. cerramientos interiores, baños, instalaciones): suele ir con comunicación previa o licencia de obra menor. Pregunta por tasas e ICIO.
• Obra mayor (ampliaciones, estructura, cambios de volumen): requiere proyecto básico y de ejecución, dirección facultativa y certificado final de obra.
• Legalización: si ya lo hiciste, inicia expediente de legalización. Aporta proyecto “as-built”, paga tasas y regulariza. Si no es legalizable (por parámetros urbanísticos), ajusta o demuele lo mínimo para cumplir.

Y sí, a veces hay que deshacer 1 m de terraza para salvar la venta. Duele menos que un 10% de descuento.

4) Habitabilidad y energía: el combo que corta objeciones

Para cerrar redondo, prepara:

• Licencia de ocupación / cédula de habitabilidad vigente o declaración responsable de segunda ocupación si procede (cedula habitabilidad reforma es la keyword que te buscan, y con razón).
• Certificado de eficiencia energética actualizado.
• Boletines eléctricos y de agua si has modificado instalaciones.
• IBI, basura y suministros al día (sí, el comprador mira recibos).

5) Carpeta de venta premium: documentación que vende por ti

Prepara un dossier bonito y claro (PDF y físico) con:

• Licencias, finales de obra, informes técnicos y facturas de reformas.
• Planos legibles, superficies por planta y porches, y estado comparado Catastro/realidad.
• Fotos de detalles técnicos (aislamientos, sala de máquinas, placas, depuradora de piscina).
• Escritura, nota simple y cualquier servidumbre o carga explicada en cristiano.

Esto acorta la due diligence y mata el regateo por “incertidumbre”. Vendes confianza. Y la confianza paga mejor.

El caso que vimos a pie de calle

Llamémosles Mar y Jens. Villa en Moraira con vistas de escándalo. Cerraron la naya con correderas, añadieron un baño en el sótano y ampliaron 8 m² de terraza para el chill out. Nada “grave”, según ellos. Pusieron a la venta. Oferta seria de un comprador suizo. Abogado suizo pide licencias: silencio.

Entramos, auditamos en una semana: la terraza invadía retranqueo 60 cm, el baño no cumplía ventilación, la naya cerrada computaba edificabilidad no declarada. Solución: proyecto de legalización, microajuste en terraza, ventilación mecánica certificada y declaración responsable para el baño. Mientras, pedimos licencia de ocupación y cuadramos Catastro.

Resultado: venta firmada al precio pedido en dos meses, sin descuento por “riesgo urbanístico”. Si no, estarían aún peleando o habrían perdido 90.000 € “por las molestias”.

Imagina vender así (sin sudar en notaría)

Abres tu carpeta. El abogado del comprador sonríe. El banco dice “ok, riesgo controlado”. El notario en Teulada lee, asiente y agenda. Nadie pregunta por “esa habitación improvisada”. No hay llamadas raras a urbanismo. La transferencia entra. Te vas a celebrar a l’Andragó con una tranquilidad que no comprabas con azulejos italianos.

Y tú, que antes pensabas “bah, son papeles”, ahora ves que la documentación es parte de la experiencia de lujo. Igual que el mar en la ventana, es el “silencio administrativo” bien resuelto lo que te da paz en la firma.

Moraira se vende mejor cuando tus papeles hablan claro.

Tu movimiento: ¿sigues jugando a la reforma ninja o vendes como un pro?

Si tu villa ha tenido “retoques” sin licencia, no te engañes: eso se huele a kilómetros. Puedes esperar a que el comprador lo use contra ti… o puedes adelantarte hoy. En Unique Homes vivimos en este cruce entre urbanismo Teulada-Moraira licencia, bancos y compradores internacionales. Hacemos el pre-check, coordinamos técnico, legalizamos lo legalizable y preparamos la carpeta que acelera la venta.

¿Quieres precio alto y compradores serios? Empieza por ahí. Escríbenos para una revisión de licencias y documentación de tu villa y te diremos, sin rodeos, qué arreglar y en qué orden. Oficina en Moraira (Camino L´Andrago Nº1, Local 1G), equipo multilingüe y red real en Londres, Hamburgo y Barcelona. ¿Te la juegas a que “no se note” o te aseguras la firma que quieres?