Cómo Elegir el Terreno Perfecto Para Construir tu Casa: Guía Paso a Paso 2025

¿Pensando en construir tu casa? Pues el primer paso, y uno de los más importantes, es elegir bien el terreno. Parece obvio, pero mucha gente se lanza a comprar sin mirar todo lo que hay que mirar... y luego vienen los disgustos.

¿Sabías que el terreno puede suponer entre el 30 y el 60 % del presupuesto total? La construcción en sí suele estar entre 800 y 1.500 €/m², pero lo que pagues por el suelo va a influir en todo: desde la comodidad del día a día hasta el coste final del proyecto. Y ojo, porque eso no se puede cambiar después.

Eso sí, no se trata solo de encontrar un precio justo. Hay muchas cosas que mirar: si tiene luz, agua, internet, cómo le da el sol, qué tipo de tierra hay... Todo eso puede hacer que tu sueño funcione o se vuelva una pesadilla.

Lo legal y urbanístico: lo primero de todo

Antes de ilusionarte con las vistas o el jardín, toca ponerse serio. Lo primero es asegurarse de que todo está en regla. Ve al Registro de la Propiedad y pide una nota simple: ahí verás si quien te lo vende es realmente el dueño y si tiene cargas, embargos o historias raras.

Luego, toca pasar por el ayuntamiento. Pregunta por la clasificación urbanística. Hay tres tipos:

• Urbano: se puede construir sin problema.

• Urbanizable: se podrá construir... algún día.

• No urbanizable: olvídate de construir.

Y ya que estás, pide también la cédula urbanística, que dice exactamente qué puedes (y qué no puedes) hacer en esa parcela.

Papeles que tienes que tener en la mano

Antes de firmar nada, asegúrate de tener estos documentos:

• Certificado catastral

• Escrituras (que coincidan con la nota simple)

• Último recibo del IBI

Límites de construcción: que no te pilles los dedos

Cada zona tiene sus propias reglas: cuánta superficie puedes construir, cuántas plantas, si puedes usar ciertos materiales, etc. Para no meter la pata, lo ideal es hacer un estudio geotécnico (vale entre 400 y 3.000 €, pero vale cada euro). Eso te dice si el terreno aguanta bien una casa o si hay que reforzar.

Y revisa si hay suministros cerca: agua, luz, alcantarillado... Si no los hay, prepárate para gastos extra.

Parte técnica: ¿es buen terreno para una casa?

Aquí ya entra la parte más "de ingeniero". Hay que mirar:

Tipo de suelo

• Arcilloso: estable, pero cambia con la humedad.

• Arenoso: drena bien, pero es más flojo en terremotos.

• Limoso: poco compacto, necesita cimientos especiales.

Pruebas que se hacen:

• Sondeos con máquina

• Pequeñas excavaciones

• Pruebas de resistencia

Todo esto sirve para saber si puedes construir sin sustos. También se mide el nivel freático (el agua subteránea). Si está muy alto, hay que invertir más en cimentación.

Pendiente y forma del terreno

No todos los terrenos planos son mejores. Con un buen estudio topográfico puedes saber cómo orientar la casa, evitar zonas con riesgo de agua estancada o corrimientos, y calcular bien el movimiento de tierras.

Ubicación: más importante de lo que parece

No todo es cuestión de vistas bonitas. La ubicación afecta a tu día a día y al valor futuro de la casa.

Servicios básicos

Agua, luz, internet, alcantarillado, recogida de basura... Pero no solo que existan, sino que funcionen bien. Un mal sistema de desagüe puede darte mil dolores de cabeza.

Comunicaciones

Idealmente, el terreno debería estar:

• Cerca de carreteras o vías principales

• Con paradas de bus o tren a mano

• A un tiro de piedra de tiendas, colegios o centros de salud

Eso sí, sin estar pegado a una autopista ruidosa. Hay que buscar equilibrio.

El presupuesto: números reales

Construir cuesta. Así que veamos en qué se te va a ir el dinero:

Costes principales

• Construcción: 1.500 a 2.000 €/m²

• Arquitecto: entre el 8 % y el 15 % del coste de obra

• Aparejador: 3.000 a 6.000 €

• Coordinador de seguridad: unos 4.000 €

Gastos extra

• Impuestos (ITP o IVA)

• Licencia de obra (ICIO)

• Notaría y Registro

• Estudios técnicos (geotécnico, topográfico...)

Y muy importante: deja un margen del 10 al 15 % para imprevistos. Siempre aparece algo.

¿Cómo financiarlo?

Con una hipoteca autopromotor. Te dan el dinero por partes según avances, y al principio solo pagas intereses. Cuando acabas, empiezas a devolver el total. Suele cubrir entre el 70 y 80 % del coste.

Preguntas frecuentes

¿En qué me tengo que fijar al elegir un terreno para construir? En el tipo de suelo, si tiene servicios, cómo se accede, si hay vegetación que pueda afectar, el tamaño de la parcela y, sobre todo, en lo que permite hacer la normativa.

¿Cómo sé si realmente se puede construir ahí? Ve al ayuntamiento y pide la clasificación urbanística. Luego, haz un estudio geotécnico y revisa si hay agua subteránea o desniveles peligrosos.

¿Qué tamaño de terreno necesito para una casa unifamiliar? Depende, pero si quieres jardín y algo de espacio, unos 400-500 m² están bien. Con eso puedes construir cómodamente entre 100 y 150 m².

¿Qué papeles tengo que revisar antes de comprar? Nota simple, certificado catastral, escrituras, recibo del IBI y cédula urbanística.

¿Qué gastos extra hay, aparte del terreno y la construcción? Impuestos, licencia de obra, notario, registro, arquitecto, aparejador y estudios técnicos. Y recuerda: deja margen para imprevistos.

Elegir terreno no es fácil, pero hacerlo bien puede ahorrarte muchos problemas y mucho dinero. Tómate tu tiempo, pregunta todo lo que necesites y rodéate de buenos profesionales. Construir tu casa empieza por los cimientos... y eso incluye el terreno.